Plus-value immobilière : ce que vous paierez vraiment en vendant une résidence secondaire ou un bien locatif

Vendre une résidence secondaire, un bien loué ou un logement resté vacant, c’est souvent se poser la même question : combien restera-t-il une fois l’impôt réglé ? Voici comment se calcule réellement la plus-value, pourquoi le taux de 36,2 % que l’on voit partout est rarement celui que l’on paie, et un simulateur pour faire le calcul sur votre propre bien.

Payer une plus-value, c’est d’abord avoir gagné de l’argent

Commençons par remettre les choses dans le bon ordre. Un impôt sur la plus-value n’est dû que si votre bien se vend plus cher qu’il ne vous a coûté. S’il y a quelque chose à payer, c’est donc que votre patrimoine a pris de la valeur. C’est une bonne nouvelle, quel que soit le montant.

Sur les communes où j’interviens, d’Auray à Plouharnel en passant par Pluneret, Crac’h, Carnac ou Le Bono, la demande reste soutenue, portée par la qualité de vie, la proximité du Golfe du Morbihan et de l’océan. Un bien bien situé et correctement entretenu, acheté ici il y a dix ou quinze ans, représente le plus souvent aujourd’hui un capital nettement supérieur à la somme investie. Pour les chiffres commune par commune, j’ai détaillé les évolutions dans mon article sur le marché immobilier du Morbihan.

La fiscalité vient ensuite. Et comme vous allez le voir, elle est souvent bien plus légère que ce que l’on imagine au départ.

Quels biens sont concernés ?

L’impôt sur la plus-value s’applique lorsque vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale au moment de la vente. C’est le cas notamment des biens suivants.

D’autres ventes n’entraînent aucun impôt : celle de la résidence principale, sur laquelle je reviens en fin d’article, ou encore une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. La liste complète des exonérations figure sur impots.gouv.fr.

Le calcul : bien plus qu’une différence entre deux prix

La plus-value imposable n’est pas simplement le prix de vente moins le prix d’achat. Les deux montants sont corrigés, et ces corrections jouent presque toujours en faveur du vendeur.

Côté vente : le prix de cession

On part du prix de vente, dont on retire les frais supportés par le vendeur pour réaliser la vente : les honoraires de l’agence qu’il a choisie, les diagnostics obligatoires ou les frais de mainlevée d’hypothèque, sur justificatifs.

Côté achat : le prix d’acquisition corrigé

Au prix payé à l’époque s’ajoutent deux éléments, qui viennent réduire la plus-value.

• 1
  Les frais d’acquisition Frais de notaire, droits d’enregistrement, honoraires d’agence réglés lors de l’achat : ils sont retenus pour leur montant réel, sur justificatifs, ou forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d’achat. Le forfait ne demande aucun document.
• 2
  Les travaux Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise sont retenus sur factures. Au-delà de cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué à la place, sans avoir à prouver la réalité ni le montant des travaux. On retient la solution la plus favorable.

Les abattements : le temps joue pour vous

Une fois la plus-value brute calculée, elle est imposée à deux niveaux : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Mais ces taux s’appliquent après un abattement qui augmente avec chaque année de détention, à partir de la sixième.

Deux repères à retenir : après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu n’est plus dû ; après 30 ans, plus aucun prélèvement. Le détail du barème est présenté sur le site du ministère de l’Économie.

La durée se compte en années pleines, de date à date. Un bien acheté le 20 septembre 2016 atteint ses dix ans de détention pour une vente signée après le 20 septembre 2026 : quelques jours d’écart peuvent donc faire gagner une année d’abattement.

Combien paierez-vous ? Un exemple concret

Prenons une résidence secondaire achetée 180 000 € en juin 2014 et vendue 300 000 € en septembre 2026, soit 12 années pleines de détention. Le propriétaire n’a pas conservé ses factures de travaux, et les honoraires de la vente sont à la charge du vendeur : 8 700 €, soit 3 % du prix net vendeur.

Entre le prix d’achat et le prix net vendeur, le gain atteint 111 300 €. L’impôt en représente environ 17 %, soit moitié moins que le taux de 36,2 %, et il reste un peu plus de 92 700 € de gain net. Sans les deux forfaits, le calcul porterait sur la totalité des 111 300 €, et l’impôt atteindrait 30 489 €, taxe sur les plus-values élevées comprise.

Simulez votre propre plus-value

Le simulateur ci-dessous reprend ce calcul avec vos chiffres. Il se cale automatiquement sur la date du jour, et vous montre aussi ce que changerait une vente signée quelques mois ou quelques années plus tard.

Location meublée et première vente : deux cas à connaître

Location meublée : les amortissements réintégrés

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé non professionnels au régime réel voient les amortissements déduits pendant la location retirés du prix d’achat lors du calcul. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 a confirmé que la règle vaut pour tous les amortissements pratiqués depuis l’acquisition, quelle que soit la date de mise en location.

Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer normalement. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, pas plus que les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. Le simulateur intègre ce cas : il suffit d’indiquer le montant des amortissements.

Première vente d’un logement : une exonération méconnue

Vous vendez pour la première fois un logement qui n’est pas votre résidence principale, et vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ? La plus-value peut être exonérée si vous réinvestissez le prix de vente dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois. L’exonération porte sur la part du prix réinvestie.

C’est une situation fréquente : un propriétaire locataire de sa résidence principale, qui vend un appartement ou une petite maison pour acheter enfin le logement dans lequel il vit.

Qui calcule et qui paie ?

C’est le notaire. Il établit la déclaration de plus-value, calcule l’impôt et le prélève directement sur le prix de vente le jour de la signature. Vous n’avez rien à avancer ni à calculer vous-même.

Votre rôle consiste à lui fournir les bons justificatifs, car ce sont eux qui déterminent le montant final. Dès la préparation du compromis, que je rédige moi-même, je vous accompagne pour rassembler ces documents.

Et votre résidence principale ?

Sa vente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quel que soit le montant du gain et quelle que soit la durée de détention. Les dépendances vendues en même temps, comme un garage ou une place de stationnement, bénéficient de la même exonération.

Vous avez déjà déménagé ?

Mutation professionnelle, achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien : il arrive souvent que l’on quitte les lieux avant la signature. L’administration fiscale admet que l’exonération reste acquise si le logement a été occupé jusqu’à sa mise en vente, s’il n’a été ni loué ni prêté entre-temps, et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an.

Et si vous hésitez à mettre ce logement en location plutôt qu’à le vendre, j’ai comparé les deux options dans mon article Vendre ou louer son bien ?

Vos questions sur la plus-value immobilière