Acheter à deux, mariés ou non : protéger son conjoint et ses enfants

Pourquoi penser à la protection du couple dès l’achat ?

Quand on achète sa résidence principale, on pense au prix, au prêt, aux travaux, à l’école des enfants. Beaucoup moins à ce qui se passerait en cas de décès de l’un des deux. Lors d’un achat à Pluneret, Auray, Le Bono, Crac’h ou Brec’h comme partout en France, la question mérite d’être posée avant la signature. La loi ne traite pas de la même façon un couple marié, un couple pacsé et un couple en union libre, et les écarts sont considérables : selon les cas, le survivant hérite de tout, d’une partie, ou de rien du tout.

Le moment de l’achat est idéal pour s’en occuper. Le notaire est déjà dans la boucle, la façon d’acheter se décide à ce moment-là, et certaines solutions ne peuvent être mises en place que dans l’acte de vente. Un PACS ou un testament, eux, se préparent en quelques semaines : autant les avoir signés avant de recevoir les clés.

Acheter à deux : indivision et quotités, de quoi parle-t-on ?

Hors mariage sous le régime de la communauté, deux personnes qui achètent ensemble deviennent propriétaires en indivision : chacune détient une part du bien, appelée quotité, indiquée dans l’acte de vente. 50/50, 60/40, 70/30 : la répartition est libre.

La quotité doit refléter la réalité du financement. Si l’un apporte 60 000 € d’épargne et l’autre rien, une répartition à 50/50 revient à donner une partie de son apport à l’autre. En cas de décès comme de séparation, c’est cette quotité qui compte. Elle se fixe avec le notaire avant la signature, en tenant compte de l’apport de chacun et de la façon dont le prêt sera remboursé. Elle ne se recalcule pas ensuite : si l’un rembourse davantage que l’autre au fil des années, cela peut créer une dette entre eux, sans changer la répartition de la propriété.

Même logique quand l’un des deux revend un logement pour financer l’achat commun : l’apport issu de cette vente doit apparaître dans l’acte, pour que la quotité, ou chez les couples mariés le caractère personnel de cet apport, en tienne compte.

En union libre, que se passe-t-il au décès de l’un des deux ?

Pour la loi, deux concubins sont des étrangers l’un pour l’autre : le survivant n’hérite de rien, quelle que soit la durée de la vie commune.

Sans enfants

La part du défunt revient à ses héritiers légaux, le plus souvent ses parents, ses frères et sœurs. Le survivant se retrouve propriétaire de la maison avec eux, en indivision. Ils peuvent demander que le survivant leur rachète leur part, ou la vente de la maison.

Avec enfants

La part du défunt revient aux enfants. Le survivant reste chez lui, mais devient copropriétaire de la maison avec ses propres enfants. Tant qu’ils sont mineurs, il gère leur part, mais la vendre, par exemple pour acheter une autre maison, nécessite l’autorisation du juge.

Et avec un testament ?

Un concubin peut léguer sa part à l’autre par testament, dans la limite de ce que la loi réserve aux enfants. Mais la fiscalité est la plus lourde qui soit : 60 % de droits de succession, après un abattement de seulement 1 594 €.

Pacsés : ce qui change, et ce qui ne change pas

Le PACS apporte un avantage décisif : le partenaire survivant est exonéré de droits de succession, comme un époux. Mais il a une limite que beaucoup ignorent : le partenaire pacsé n’est pas héritier. Sans testament, il ne reçoit rien de plus qu’un concubin.

• Sans enfants : avec un testament, chacun peut tout léguer à l’autre, sans droits à payer. Les parents ne sont pas héritiers réservataires : rien ne s’y oppose.
• Avec enfants : le testament peut transmettre au partenaire la part dont la loi laisse la libre disposition, appelée quotité disponible : la moitié des biens avec un enfant, un tiers avec deux, un quart à partir de trois. Le reste revient aux enfants.
• Le logement : le partenaire survivant peut rester gratuitement dans la résidence principale pendant un an après le décès. Contrairement à l’époux, il n’a pas de droit d’y habiter à vie : au-delà d’un an, tout dépend de ce que le testament lui transmet.

Côté patrimoine, le PACS fonctionne par défaut sous le régime de la séparation des biens : chacun reste propriétaire de ce qu’il achète. Un bien acheté à deux est en indivision, selon les quotités inscrites dans l’acte.

Mariés : la protection la plus complète

L’époux survivant est héritier de plein droit, sans testament, et exonéré de droits de succession. Il bénéficie aussi d’un droit au logement : un an de jouissance gratuite, puis un droit d’habitation à vie dans la résidence principale, s’il le demande.

Le régime matrimonial

Sans contrat de mariage, les époux sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : un bien acheté pendant le mariage appartient en principe aux deux, quel que soit celui qui l’a financé. Exception : s’il est payé avec des fonds personnels, reçus par donation, héritage ou issus de la vente d’un bien acquis avant le mariage, une déclaration dans l’acte permet qu’il reste propre à celui qui l’a financé. Au décès, le survivant possède déjà la moitié de la maison, et hérite en plus d’une partie de l’autre moitié. Avec un contrat de séparation de biens, un achat à deux se fait en indivision, comme pour des pacsés.

Sans enfants

Le conjoint hérite de tout si les parents du défunt sont décédés, de la moitié s’ils sont tous deux vivants, des trois quarts si un seul l’est. Les frères et sœurs n’héritent pas, sauf de certains biens reçus de la famille.

Avec des enfants communs

Le conjoint choisit entre deux options : l’usufruit de la totalité de la succession, c’est-à-dire le droit d’occuper la maison ou d’en percevoir les loyers toute sa vie, ou le quart en pleine propriété. Les enfants reçoivent le reste. La donation entre époux, dite « donation au dernier vivant », élargit ces options : elle permet par exemple de recevoir à la fois un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.

Familles recomposées : les enfants d’une précédente union

Les intérêts du nouveau conjoint et ceux des enfants d’une première union peuvent diverger : le premier souhaite rester dans la maison, les seconds recevoir leur part.

• Les beaux-enfants n’héritent pas de leur beau-parent. Ce que le beau-parent veut leur transmettre passe par testament ou donation, dans la limite de la quotité disponible.
• Un époux marié, si le défunt a des enfants d’une autre union, ne peut plus choisir l’usufruit de la totalité : la loi lui accorde seulement le quart en pleine propriété. Le reste revient aux enfants, qui deviennent copropriétaires de la maison avec leur beau-parent. Une donation au dernier vivant permet d’élargir ces droits, sans supprimer la part que la loi réserve aux enfants.
• En union libre ou pacsés, sans testament, la part du défunt revient entièrement à ses enfants, et le survivant se retrouve en indivision avec eux.

Côté fiscalité, la loi de finances pour 2026 a porté à 15 932 € l’abattement sur les droits de succession des enfants du conjoint ou du partenaire de PACS. Il faut que le beau-parent les ait effectivement et continûment pris en charge pendant au moins cinq ans durant leur minorité, ou au moins dix ans au total entre minorité et majorité. Au-delà de l’abattement, le taux reste de 60 %.

Se marier ou se pacser après l’achat : a-t-on les mêmes avantages ?

C’est une question fréquente : un couple achète en union libre, puis se marie ou se pacse un ou deux ans plus tard. La réponse tient en deux temps.

Pour la succession, oui, à partir du jour du mariage ou du PACS. L’exonération de droits de succession s’applique dès que le couple est marié ou pacsé. Les époux deviennent héritiers l’un de l’autre et bénéficient du droit au logement. Les partenaires pacsés, eux, doivent toujours rédiger un testament.

Pour la propriété de la maison, non. Un bien acheté avant le mariage reste en indivision, selon les quotités de l’acte : il ne devient pas commun. Une maison achetée à 70/30 en union libre reste à 70/30 après le mariage. Dans la pratique, la différence est souvent faible pour un achat à 50/50. Elle devient importante si les quotités sont déséquilibrées, ou si le couple souhaite que le survivant conserve toute la maison. Le notaire peut alors étudier les solutions adaptées, comme un aménagement du régime matrimonial pour faire entrer la maison dans la communauté.

Les outils pour protéger le survivant

Chaque outil a ses conditions et ses limites. Le notaire vous indique celui qui correspond à votre situation.

Le récapitulatif, situation par situation

Et en cas de séparation ?

Penser au décès, c’est une chose. Mais un couple qui achète ensemble peut aussi se poser une autre question : que faire de la maison si l’on se sépare ? Vendre, racheter la part de l’autre, rester un temps en indivision : les quotités inscrites dans l’acte, le régime matrimonial et le prêt en cours pèsent alors de tout leur poids. J’y consacre un article à part, sur la vente d’une maison en cas de divorce ou de séparation.

Questions fréquentes

Article rédigé par Betty Papail, agent immobilier indépendante, fondatrice de LA VIE ICI Immobilier à Pluneret (Morbihan). RSAC de Lorient n° 944 217 611. Article d’information générale : chaque situation familiale et patrimoniale mérite l’avis d’un notaire. Sources : Code civil (successions, PACS, régimes matrimoniaux), Code général des impôts (droits de succession, loi de finances pour 2026). Octobre 2026.