Vendre

Combien vais-je récupérer sur la vente de ma maison ?

Entre le prix affiché sur l’annonce et la somme qui arrive sur votre compte, plusieurs étapes s’enchaînent : l’offre acceptée, les honoraires, le remboursement du crédit, quelques frais, parfois un impôt, et aussi des sommes qui vous reviennent. Je vous les détaille une à une avec l’exemple chiffré d’une maison vendue à Brec’h, puis un simulateur vous permet de faire votre propre calcul.

Betty PAPAIL · LA VIE ICI Immobilier

Du prix affiché au prix signé

Le prix affiché sur l’annonce est un point de départ. Celui qui compte, c’est le prix de l’offre que vous acceptez. Une maison estimée au bon prix, bien présentée et confiée en exclusivité peut tout à fait se vendre au prix affiché.

Tout se joue sur le prix de départ. Un prix juste attire les acquéreurs dès les premières semaines. À l’inverse, plus le prix de départ s’éloigne du marché, plus la vente prend de temps, et plus le prix risque de baisser. C’est tout l’enjeu de l’estimation, que je détaille dans mon article sur l’estimation au-delà du prix au m².

Le bon prix de départ est souvent
celui qui rapporte le plus à l’arrivée.

Notre exemple, du début à la fin

Une maison des années 1980 à Brec’h, résidence principale de ses propriétaires. Ils l’ont achetée en 2016 avec un prêt de 200 000 € sur vingt ans à 1,60 %, garanti par Crédit Logement. Estimée au bon prix, elle est mise en vente à 360 500 € honoraires inclus et se vend au prix.

Mes honoraires et les frais de notaire

Les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur : c’est lui qui choisit son agence et lui confie le mandat. Les miens représentent 3 % du net vendeur, avec un minimum de 6 000 € et un maximum de 15 000 €. Je les calcule sur le prix qui vous revient, et non sur le prix honoraires inclus.

Dans notre exemple, le net vendeur est de 350 000 € : mes honoraires s’élèvent à 10 500 €, et l’acquéreur paie 360 500 €. Le notaire les règle sur le prix de vente, le jour de la signature de l’acte : vous n’avancez rien.

Les frais de notaire, eux, sont payés par l’acquéreur. Côté vendeur, le notaire ne facture que quelques actes précis, comme la mainlevée d’une hypothèque, que je détaille plus bas.

Les frais à prévoir pour vendre

Ces frais restent modestes au regard du prix de vente, et la plupart se règlent avant la mise en vente, directement aux professionnels concernés.

Les diagnostics. Leur liste dépend de l’âge et de l’équipement de la maison (service-public.fr) : le DPE, l’amiante si le permis de construire date d’avant juillet 1997, le plomb pour une construction d’avant 1949, l’électricité et le gaz pour une installation de plus de quinze ans, les termites dans les communes classées par arrêté préfectoral, et l’état des risques. D’après les tarifs publiés par les diagnostiqueurs du secteur de Vannes, comptez de 300 à 500 € pour une maison, et plutôt de 450 à 600 € pour une maison ancienne qui en demande davantage. Pour notre maison des années 1980 (DPE, amiante, électricité), environ 300 €.

L’audit énergétique. Il s’ajoute pour une maison classée E, F ou G au DPE, et reste valable cinq ans (service-public.fr). Comptez de 800 à 1 000 €. Il remet aux acquéreurs un programme de travaux chiffré, qui les aide à se projeter. Pour une maison chauffée à l’électricité, voyez aussi mon article sur la réforme du calcul du DPE.

Le contrôle de l’assainissement. Sur le territoire d’Auray Quiberon Terre Atlantique, il est obligatoire à chaque vente, que la maison soit raccordée au tout-à-l’égout ou non (Auray Quiberon Terre Atlantique). Il coûte 165 € pour une maison. Demandez-le dès la mise en vente : pour une installation individuelle, le SPANC propose une visite sous quinze jours ouvrés, et son rapport reste valable trois ans.

Vous vendez un appartement ?

Deux documents s’ajoutent. Le pré-état daté résume la situation financière du lot et se remet à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis. Son prix n’est pas encadré, et rien n’oblige à le demander au syndic : je le fais établir par un service en ligne spécialisé, pour moins de 100 €, ce qui revient moins cher à mes vendeurs. L’état daté, lui, est établi par le syndic au moment de la vente, et son prix est plafonné à 380 € TTC (service-public.fr).

Le crédit en cours : ce que la banque vous demande

C’est souvent la ligne la plus importante du calcul, et vous n’avez rien à avancer : le notaire demande à votre banque un décompte de remboursement, puis il la rembourse directement sur le prix, le jour de l’acte.

Le capital restant dû. Votre tableau d’amortissement l’indique mois par mois. Dans notre exemple, après dix ans de remboursements, il reste 108 000 €.

Les indemnités de remboursement anticipé. La banque peut en demander, dans la limite fixée par la loi : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû (service-public.fr). Avec les taux de ces dernières années, c’est presque toujours la règle des six mois qui s’applique. Pour l’estimer, reprenez votre tableau d’amortissement et additionnez la part d’intérêts des six échéances qui suivent la date de la vente. Dans notre exemple, environ 860 €.

Relisez votre offre de prêt. Quand j’étais courtière, je négociais pour mes clients une exonération totale des indemnités de remboursement anticipé : elle est alors écrite noir sur blanc dans l’offre. Si c’est votre cas, signalez-le à votre banquier, offre à l’appui, dès que la vente se précise.

Les cas où la loi les supprime. Aucune indemnité n’est due lorsque la vente fait suite à un changement du lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, à un décès, ou à la cessation forcée de son activité professionnelle, comme un licenciement. Pour un changement de lieu de travail, la loi ne fixe pas de distance, mais la banque demande des justificatifs, comme une attestation de l’employeur, et vérifie que la vente en découle bien. Un nouveau poste à quelques kilomètres sera plus difficile à faire valoir qu’un départ dans une autre région : parlez-en à votre banquier avant de signer le compromis.

La garantie du prêt. Avec une caution, comme Crédit Logement, il n’y a rien à lever. Avec une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, le notaire établit un acte de mainlevée, à la charge du vendeur (service-public.fr). Il reste nécessaire jusqu’à un an après la date de fin prévue du prêt, même si celui-ci a été remboursé plus tôt. Comptez de l’ordre de 600 à 800 € pour un prêt initial de 200 000 € ; votre notaire vous donnera le chiffre exact.

Le prêt à taux zéro. Il se rembourse lui aussi à la vente, sans indemnités (service-public.fr).

Ce qui vous revient en plus

Une partie de la taxe foncière. Elle est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier. L’usage veut que l’acquéreur vous rembourse la part qui court à partir de l’acte : c’est une clause du compromis, réglée chez le notaire (impots.gouv.fr). Dans notre exemple, pour une taxe foncière de 1 300 € et un acte signé début juillet, environ 650 € vous reviennent.

Une partie de la caution Crédit Logement. Si votre prêt était garanti par Crédit Logement, une partie de la somme versée au départ vous est restituée : environ 70 % de votre participation au fonds mutuel de garantie (71,07 % au dernier taux publié), versés automatiquement dans le mois qui suit la fin de la garantie (Crédit Logement). Dans notre exemple, environ 1 400 €. Les autres organismes de caution, comme la CAMCA ou la CEGC, ne prévoient pas de restitution.

L’assurance habitation. Prévenez votre assureur de la vente : le contrat prend fin, et la part de cotisation correspondant à la période restante vous est en principe remboursée.

Quand l’argent arrive-t-il ?

Comptez en général trois mois entre le compromis et l’acte de vente, le temps pour l’acquéreur d’obtenir son prêt et pour le notaire de réunir les pièces et d’obtenir la levée des droits de préemption. Le jour de l’acte, le notaire reçoit les fonds de l’acquéreur : il prélève d’abord ses frais d’acte, à la charge de l’acquéreur, puis il règle sur le prix mes honoraires, votre banque et, le cas échéant, l’impôt sur la plus-value. Il vous verse ensuite le solde, le plus souvent dans les jours qui suivent la signature.

Pour un appartement, si le syndic n’a pas fourni de certificat attestant que vous êtes à jour de vos charges, le notaire doit d’abord l’informer de la vente et lui laisser quinze jours pour former opposition : le versement peut alors attendre deux à trois semaines.

Si vous rachetez derrière, cette somme devient votre apport. Pour faire coïncider les deux opérations, ou pour acheter avant d’avoir vendu, voyez mon article sur la stratégie pour vendre avant d’acheter.

Résidence principale, secondaire, maison héritée : ce qui change

Votre situation	Ce qui change
Résidence principale	Aucun impôt sur la plus-value. Si vous avez déjà déménagé, l’exonération est maintenue lorsque la maison est vendue dans un délai normal, en principe un an au maximum, sans avoir été louée ni prêtée entre-temps (BOFiP).
Résidence secondaire	La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention ; le notaire prélève l’impôt sur le prix (service-public.fr). La taxe d’habitation est due pour toute l’année par le propriétaire au 1er janvier : signer l’acte avant cette date évite celle de l’année suivante.
Maison héritée	La plus-value se calcule à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession : je détaille toutes les étapes dans mon article sur la vente d’une maison héritée.
Bien loué	Vendu libre ou occupé, le prix et le calendrier changent : j’explique les deux options dans mon article sur la vente d’un bien avec locataire.
Usufruit et nue-propriété	Le prix se répartit entre l’usufruitier et les nus-propriétaires, comme je l’explique dans mon article sur le démembrement de propriété.
Vente à plusieurs	Une fois le crédit commun remboursé, le solde se partage selon les droits de chacun.

Sur le littoral, la question de la résidence secondaire se pose souvent. Selon l’INSEE, les résidences secondaires représentaient en 2023 70,7 % des logements à Carnac, 65,9 % à La Trinité-sur-Mer, 61,6 % à Saint-Philibert et 59,4 % à Locmariaquer (INSEE). Pour estimer l’impôt, mon simulateur de plus-value fait le calcul selon vos années de détention.

Simulateur : combien vais-je récupérer ?

Le simulateur reprend notre exemple de Brec’h : remplacez les montants par les vôtres, le résultat se met à jour à chaque saisie.

Vos questions

Puis-je garder mon crédit actuel pour mon prochain achat ?

Sur le papier, certains contrats le prévoient. En pratique, c’est très rare : les banques y sont peu favorables, et le prêt est presque toujours soldé à la vente. Seul le prêt à taux zéro peut être transféré sur l’achat d’une nouvelle résidence principale, avec l’accord de la banque, à demander avant de vendre.

Et si le prix de vente ne suffit pas à rembourser le crédit ?

La banque doit être remboursée en totalité le jour de l’acte, que le prêt soit garanti par une hypothèque ou par une caution : les contrats prévoient en général que la vente rend le solde exigible. Le vendeur complète alors la différence, avec son épargne ou un prêt complémentaire. Cette situation se prépare avec la banque, avant de signer le compromis.

Faut-il déclarer l’argent de la vente aux impôts ?

Pour une résidence principale, non. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, l’impôt sur la plus-value est payé par le notaire au moment de la vente, mais la plus-value nette imposable doit aussi figurer sur votre déclaration de revenus suivante, case 3VZ du formulaire 2042 C. Elle n’est pas imposée une seconde fois : elle sert au calcul de votre revenu fiscal de référence (impots.gouv.fr).

Que devient la somme versée par l’acquéreur au compromis ?

Ce dépôt de garantie, souvent de 5 à 10 % du prix, reste bloqué chez le notaire jusqu’à l’acte, puis il est déduit de ce que l’acquéreur doit encore payer. Il lui est rendu s’il se rétracte dans les dix jours, ou si une condition suspensive, comme l’obtention de son prêt, n’est pas réalisée. S’il renonce à acheter pour une autre raison, il revient au vendeur (service-public.fr).

Vous préparez la vente de votre maison ?

Je vous accompagne de l’estimation jusqu’à la signature chez le notaire, avec un prix juste dès la mise en vente et un retour après chaque visite.

Mes honoraires : 3 % du prix net vendeur, avec un minimum de 6 000 € et un maximum de 15 000 €, réglés uniquement le jour de la vente.

06 88 98 39 84

Prix de vente	360 500 €
Mes honoraires	− 10 500 €
Net vendeur	350 000 €
Remboursement du crédit	− 108 000 €
Indemnités de remboursement anticipé	− 864 €
Taxe foncière remboursée	+ 655 €
Versé par le notaire	241 791 €
Diagnostics	− 300 €
Contrôle de l’assainissement	− 165 €
Ce qui vous restera	241 326 €