Promesse unilatérale de vente ou compromis : qui est vraiment engagé ?
Une fois l’offre d’achat acceptée, vendeur et acquéreur signent un avant-contrat : une promesse unilatérale de vente ou un compromis. Les deux se ressemblent, mais n’engagent pas l’acquéreur de la même façon. Peut-il encore renoncer trois semaines avant la signature chez le notaire ? Voici ce que prévoit la loi, et ce qui sécurise vraiment une vente à Auray, Pluneret et dans les communes voisines.
Après l’offre d’achat : l’avant-contrat
L’offre d’achat acceptée marque l’accord sur le prix. Pour le formaliser, vendeur et acquéreur signent ensuite un avant-contrat, qui fixe les conditions de la vente jusqu’à l’acte authentique chez le notaire, en général deux à trois mois plus tard.
Cet avant-contrat prend le plus souvent l’une de ces deux formes : la promesse unilatérale de vente, ou le compromis de vente, que les juristes appellent promesse synallagmatique. Leur contenu est très proche : désignation du bien, prix, diagnostics, conditions suspensives, date limite de signature de l’acte. Ce qui les distingue, c’est l’engagement de l’acquéreur.
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour renoncer, sans avoir à se justifier et sans pénalité, qu’il ait signé une promesse unilatérale ou un compromis. Le délai court à partir du lendemain de la remise en main propre de l’avant-contrat ou de la première présentation du courrier recommandé. Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation : il est engagé dès sa signature, comme le rappelle service-public.fr.
La promesse unilatérale de vente
Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage immédiatement : il promet de vendre son bien, à un prix fixé, pendant une durée déterminée, souvent de deux à trois mois. L’acquéreur, appelé bénéficiaire, dispose d’une option : il reste libre d’acheter ou non jusqu’à la date prévue. C’est la définition qu’en donne l’article 1124 du Code civil.
Le vendeur, en revanche, ne peut plus revenir en arrière. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, s’il se rétracte pendant le délai d’option, la vente peut tout de même être conclue si l’acquéreur lève l’option. Et une vente consentie à un autre acquéreur informé de la promesse serait nulle.
En contrepartie de cette option, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation, en principe égale à 10 % du prix. Elle est conservée sur un compte séquestre et vient en déduction du prix si la vente se réalise.
Lorsqu’elle est signée sous seing privé, c’est-à-dire sans acte notarié, la promesse unilatérale doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours, sous peine de nullité. Le compromis n’est soumis à aucune obligation d’enregistrement.
L’acquéreur peut-il encore renoncer trois semaines avant l’acte ?
C’est une question que beaucoup de vendeurs se posent, et la réponse dépend du moment où l’acquéreur change d’avis.
- 1Pendant les 10 jours de rétractationIl peut renoncer librement, sans justification, et récupère l’intégralité des sommes versées.
- 2Après les 10 jours, tant que l’option n’est pas levéeIl reste libre de ne pas acheter : il lui suffit de ne pas lever l’option. L’indemnité d’immobilisation reste alors acquise au vendeur, en dédommagement de l’immobilisation de son bien, sauf si une condition suspensive ne s’est pas réalisée, comme un refus de prêt.
- 3Une fois l’option levéeLa vente est formée : vendeur et acquéreur sont tous les deux engagés. Si l’acquéreur refuse ensuite de signer l’acte authentique, le vendeur peut demander en justice la réalisation de la vente ou des dommages et intérêts.
Trois semaines avant l’acte, tout dépend donc de ce que prévoit la promesse. Si l’option ne se lève qu’à la signature de l’acte, l’acquéreur peut encore renoncer, mais il y laisse l’indemnité d’immobilisation, soit en principe 10 % du prix. Ce n’est donc pas un désistement sans conséquence.
Le compromis de vente : un engagement réciproque
Dans un compromis, vendeur et acquéreur s’engagent l’un envers l’autre dès la signature : l’un à vendre, l’autre à acheter, au prix convenu. L’article 1589 du Code civil le résume ainsi : la promesse de vente vaut vente lorsque les deux parties sont d’accord sur la chose et sur le prix.
L’acquéreur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, lui aussi conservé sur un compte séquestre et déduit du prix à la signature de l’acte.
Une fois les 10 jours écoulés, l’acquéreur ne peut plus renoncer librement. S’il refuse d’acheter alors que les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur peut l’y contraindre en justice ou réclamer l’indemnité prévue au compromis. Il en va de même dans l’autre sens : un vendeur qui voudrait se désister peut être contraint de vendre.
Dans les deux avant-contrats, les conditions suspensives permettent de sortir de la vente si un événement prévu ne se réalise pas : refus de prêt, exercice du droit de préemption par la commune, contrainte d’urbanisme… Les Notaires de France le soulignent : en cas de désaccord sur leur réalisation, les parties restent liées par le compromis jusqu’à un accord amiable ou une décision de justice, alors qu’avec une promesse unilatérale, chacun retrouve sa liberté si l’option n’est pas levée. D’où l’importance d’une rédaction précise.
Le tableau comparatif
| Point de comparaison | Promesse unilatérale | Compromis |
|---|---|---|
| Engagement du vendeur | Dès la signature | Dès la signature |
| Engagement de l’acquéreur | Non : il dispose d’une option | Oui, dès la signature |
| Délai de rétractation de l’acquéreur | 10 jours | 10 jours |
| Somme versée par l’acquéreur | Indemnité d’immobilisation, en principe 10 % | Dépôt de garantie, généralement 5 à 10 % |
| Si l’acquéreur renonce après 10 jours | Il ne lève pas l’option : l’indemnité reste au vendeur | Le vendeur peut exiger la vente ou l’indemnité prévue |
| Conditions suspensives | Oui | Oui |
| Enregistrement aux impôts | Obligatoire sous 10 jours s’il est signé sans notaire | Non |
| Rédaction | Un notaire ou un agent immobilier | Un notaire ou un agent immobilier |
Notaire ou agent immobilier : qui rédige quoi ?
On entend souvent que le notaire rédige une promesse unilatérale et l’agent immobilier un compromis. En réalité, les deux avant-contrats peuvent être établis par un notaire, par acte authentique ou sous seing privé, comme par un agent immobilier, sous seing privé.
Dans les faits, de nombreux notaires privilégient la promesse unilatérale, qu’ils jugent plus équilibrée qu’il n’y paraît pour le vendeur. Les agents immobiliers rédigent plutôt des compromis, notamment parce qu’une promesse unilatérale signée sans notaire doit être enregistrée dans les 10 jours.
Dans tous les cas, l’acte authentique se signe chez le notaire, qui vérifie à son tour l’ensemble du dossier : titre de propriété, urbanisme, hypothèques, droit de préemption. Rédiger le compromis ne remplace pas son travail : cela permet d’engager les deux parties plus tôt, sur un dossier déjà préparé.
Ce qui sécurise vraiment un vendeur
Je rédige moi-même les compromis de vente des biens que je vends. Pour un vendeur, la sécurité d’une vente tient autant à la façon dont l’avant-contrat est préparé qu’à sa forme juridique.
Un engagement réciproque. Avec un compromis, l’acquéreur est engagé dès la signature, sous réserve du délai de rétractation et des conditions suspensives. Il ne dispose pas d’une option qu’il pourrait simplement laisser expirer.
Un avant-contrat signé rapidement. Tant que l’avant-contrat n’est pas signé, le délai de rétractation n’a même pas commencé. Comme je rédige le compromis moi-même, il peut être signé dans les jours qui suivent l’accord sur le prix, sans dépendre d’un rendez-vous en étude.
Un financement vérifié. Ancienne courtière en prêt immobilier, j’examine le plan de financement de l’acquéreur avant la signature, et je rédige une condition suspensive de prêt précise : montant, durée, taux maximum, délais pour déposer les demandes et en justifier. Cela limite les désaccords sur sa réalisation. Lorsque l’acquéreur doit vendre son propre bien, je privilégie le prêt relais plutôt qu’une condition suspensive de vente, sauf si cette vente est déjà engagée par une promesse signée sans condition de prêt.
Un dossier vérifié en amont. Diagnostics, autorisations d’urbanisme, travaux réalisés : je contrôle ces points avant la signature du compromis, et le notaire fait de même avant l’acte. Les éventuelles régularisations se traitent ainsi dès le départ (voir mon article sur les travaux réalisés avant de vendre).
Un suivi jusqu’à l’acte. Je reste l’interlocutrice du vendeur, de l’acquéreur et des notaires jusqu’à la signature définitive : levée des conditions suspensives, pièces à fournir, calendrier.
Promesse ou compromis : lequel choisir ?
Il n’y a pas de bon ou de mauvais avant-contrat : chacun répond à une logique différente.
- → L’acquéreur a besoin de temps pour finaliser son projet
- → Les parties préfèrent une sortie nette : si l’option n’est pas levée, le vendeur retrouve sa liberté et conserve l’indemnité
- → Le notaire prend le dossier en main dès l’accord sur le prix
- → Vendeur et acquéreur sont décidés et veulent s’engager tout de suite
- → Le dossier est prêt et l’avant-contrat peut être signé rapidement
- → Le vendeur souhaite un engagement ferme de l’acquéreur, sous réserve des conditions suspensives
Dans les deux cas, prenez le temps de lire chaque clause avant de signer, en particulier les conditions suspensives et les délais. Pour la suite des démarches, retrouvez les 10 étapes pour vendre sa maison dans le Morbihan.
Vous vendez à Auray, Pluneret ou dans les communes voisines ?
Je vous accompagne de l’estimation jusqu’à l’acte authentique, avec un compromis que je rédige moi-même et un suivi de chaque étape. Mes honoraires : 3 % du prix net vendeur, avec un minimum de 6 000 € et un maximum de 15 000 €.
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