Congé pour vente ou vente avec locataire en place : les règles pour vendre un logement loué
Vendre un appartement ou une maison occupé par un locataire, c’est tout à fait possible. Deux chemins s’offrent à vous : donner congé pour vendre libre, ou vendre avec le bail en cours. Délais, forme du congé, droit de préemption, locataires protégés, cas du meublé : voici tout ce qu’il faut savoir pour choisir et sécuriser votre vente.
En bref : oui, on peut vendre un logement avec un locataire dedans. Soit vous vendez occupé, et l’acquéreur reprend le bail tel quel. Soit vous donnez congé pour vente à l’échéance du bail (6 mois avant en location vide, 3 mois avant en meublé) pour vendre le logement libre. En location vide, ce congé vaut offre de vente : votre locataire est prioritaire pour acheter.
- Vendre libre ou occupé : les deux options
- Le congé pour vente en location vide : le calendrier
- Le contenu et la forme du congé
- Le droit de préemption du locataire, étape par étape
- Le congé pour vente en location meublée
- Les locataires protégés
- Vous venez d’acheter un logement loué ?
- Après le congé : le départ du locataire
- Vendre avec le locataire en place : ce qui change
- Libre ou occupé : comment choisir ?
- Questions fréquentes
Vendre libre ou occupé : les deux options
Un logement loué peut se vendre à tout moment. Ce qui change, c’est le moment où le locataire part, et donc le type d’acquéreur que vous visez. La première question à vous poser n’est donc pas juridique, elle est stratégique : à qui voulez-vous vendre ?
| Vendre libre (congé pour vente) | Vendre occupé | |
|---|---|---|
| Quand vendre | À l’échéance du bail, après un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) | À tout moment, sans attendre la fin du bail |
| Le bail | Prend fin à son échéance | Se poursuit avec l’acquéreur, aux mêmes conditions |
| Le locataire | Prioritaire pour acheter (en location vide) | Pas de priorité d’achat en principe |
| Les acquéreurs | Tous profils : résidence principale, résidence secondaire, investisseurs | Essentiellement des investisseurs |
| Le prix | Prix du marché d’un bien libre | Décote fréquente, de 5 à 15 % selon le bail et le loyer |
| Les revenus | Loyers perçus jusqu’au départ du locataire | Loyers perçus jusqu’à la signature de l’acte |
Bon à savoir : ces règles concernent les baux de résidence principale, vides ou meublés. À Carnac, Quiberon ou La Trinité-sur-Mer, beaucoup de propriétaires louent en saisonnier : une location de vacances ne demande pas de congé, le logement est libre à la fin du séjour. De même, un bail mobilité prend fin seul à son terme.
Le congé pour vente en location vide : le calendrier
En location vide, le bail consenti par un particulier dure 3 ans et se renouvelle automatiquement. Le congé pour vente ne peut être donné que pour l’échéance du bail, jamais en cours de bail. Votre locataire doit le recevoir au moins 6 mois avant cette date.
Ce qui compte, c’est la date de réception
Le délai de 6 mois se calcule à partir du jour où le locataire reçoit votre congé, pas du jour où vous l’envoyez. Avec une lettre recommandée, prévoyez donc une marge de deux à trois semaines : le locataire peut tarder à aller la chercher.
Si l’échéance est passée ou que le délai de 6 mois n’est plus tenable, le bail se renouvelle pour 3 ans. Vous pourrez alors donner congé pour l’échéance suivante, ou choisir de vendre occupé dès maintenant. Anticiper d’un an, c’est garder toutes les options ouvertes.
Le contenu et la forme du congé
Le congé pour vente est un acte très encadré. Chaque mention obligatoire compte, et le moindre oubli permet au locataire d’en contester la validité.
Ce que doit contenir le congé
- Le motif : votre intention de vendre le logement.
- Le prix et les conditions de la vente : le prix s’entend hors honoraires de négociation, puisque le locataire achèterait sans intermédiaire.
- La description du logement et de ses annexes louées : cave, garage, place de parking, jardin. En copropriété, les lots concernés.
- La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : ce sont eux qui informent le locataire de son droit de préemption.
- La notice d’information : un document type, fixé par arrêté, qui rappelle les obligations du bailleur et les recours du locataire. Elle est à joindre au congé.
Comment le transmettre
- Par lettre recommandée avec accusé de réception : la solution la plus courante.
- Par acte de commissaire de justice (l’ancien huissier) : la date de remise est certaine, utile quand le calendrier est serré.
- En main propre contre émargement ou récépissé : daté et signé par le locataire.
Le congé doit être adressé à chacun des signataires du bail, par exemple aux deux membres d’un couple. Un simple e-mail n’est pas valable. La lettre recommandée électronique l’est, si le locataire a accepté ce mode d’envoi au préalable.
Pour vérifier les règles en détail, la fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire » de Service-Public reprend l’ensemble des formalités.
Le droit de préemption du locataire, étape par étape
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Concrètement, il a la priorité pour acheter le logement au prix et aux conditions que vous avez indiqués.
- 1Deux mois pour se déciderLe locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter votre offre. Il répond par lettre recommandée et précise s’il compte recourir à un prêt.
- 2Deux à quatre mois pour signerS’il accepte, la vente doit être signée dans les deux mois, ou dans les quatre mois s’il finance l’achat par un prêt. Le préavis est prolongé d’autant : il reste dans les lieux jusqu’à la signature.
- 3Silence ou contre-propositionS’il ne répond pas dans les deux mois, l’offre est réputée refusée. Une contre-proposition de prix vaut aussi refus, sauf si vous l’acceptez. Le locataire devra alors quitter le logement à la fin du préavis.
- 4Si vous baissez votre prix ensuiteVous vendez finalement à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux du congé ? Le locataire doit en être informé : il bénéficie d’une nouvelle priorité d’un mois. C’est le notaire qui s’en charge, si vous ne l’avez pas fait.
Fixer le prix du congé est donc une étape clé. Trop haut, il oblige à refaire une offre au locataire si vous baissez ensuite. Au bon prix, il sécurise toute la suite. D’où l’intérêt d’une estimation fondée sur les ventes réellement conclues avant d’envoyer le congé.
Le congé pour vente en location meublée
En meublé, le bail dure un an (neuf mois pour un bail étudiant) et le congé pour vente se donne au moins 3 mois avant l’échéance, avec les mêmes formes de notification. Il doit indiquer le motif de la vente.
La grande différence : en location meublée, le congé ne vaut pas offre de vente. Le locataire n’a pas de droit de préemption. Il peut évidemment vous faire une offre, mais au même titre que n’importe quel acquéreur.
La protection des locataires âgés, détaillée ci-dessous, s’applique en revanche aussi au meublé.
Les locataires protégés
Certains locataires ne peuvent pas recevoir un congé pour vente sans qu’une solution de relogement leur soit proposée. C’est le cas, en location vide comme en meublé, lorsque :
- le locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail et des ressources inférieures aux plafonds du logement social ;
- ou il a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui, avec des ressources cumulées sous ces plafonds ;
- ou il perçoit l’allocation journalière de présence parentale.
Le bailleur doit alors proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité : dans le même arrondissement, un canton voisin ou une commune située à moins de 5 km.
Cette obligation ne s’applique pas si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou si vos ressources sont sous les mêmes plafonds. Mieux vaut vérifier la situation de votre locataire avant de lancer le congé : c’est elle qui détermine la marche à suivre.
Vous venez d’acheter un logement loué ?
Cette règle surprend souvent les investisseurs. Si vous avez acheté un logement déjà loué vide, vous ne pouvez donner congé pour vente qu’à l’échéance du premier renouvellement du bail en cours.
Pour reprendre le logement afin d’y habiter, la règle est différente : si l’échéance du bail tombe moins de deux ans après l’achat, il faut attendre que ces deux ans soient écoulés. Si vous achetez un bien occupé dans un objectif de revente, intégrez ce calendrier à votre projet dès le départ.
Après le congé : le départ du locataire
Un départ possible avant la fin du préavis
Quand c’est le propriétaire qui donne congé, le locataire peut partir avant la fin du préavis, à n’importe quel moment. Il ne paie alors le loyer et les charges que jusqu’à la remise des clés. Le logement peut donc se libérer plus tôt que prévu, ce qui facilite les visites.
Un logement vide pendant la vente
Entre le départ du locataire et la signature de l’acte, le logement reste vide. C’est le moment de soigner sa présentation : quelques petits travaux de rafraîchissement, un logement propre et lumineux, des photos prises une fois les lieux libérés. Pensez aussi à adapter votre assurance et à garder un œil régulier sur le bien. J’ai détaillé tout ce qu’il faut savoir, de la fiscalité à la protection du logement, dans mon article sur la maison vide en vente et la taxe sur les logements vacants.
Si le locataire reste après la fin du préavis
Au terme d’un congé valable, le locataire perd tout titre d’occupation. S’il reste dans les lieux, il devient occupant sans droit ni titre : ce n’est pas un squat, et la procédure d’évacuation rapide prévue pour les squats ne s’applique pas. Il faut passer par le juge, et aucune expulsion n’est exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Ces situations restent rares quand le congé est bien préparé et que le dialogue avec le locataire est engagé tôt.
Vendre avec le locataire en place : ce qui change
Vendre occupé, c’est vendre un bien avec son bail. L’acquéreur devient le nouveau bailleur dès la signature de l’acte, et le locataire conserve exactement les mêmes droits : même loyer, même durée, mêmes conditions. Il n’a pas à donner son accord à la vente.
Les visites
Le locataire doit permettre les visites, mais dans un cadre précis : au maximum deux heures par jour ouvrable, jamais les jours fériés. En pratique, tout se passe mieux quand on le prévient en amont et qu’on regroupe les visites sur des créneaux convenus ensemble.
Le loyer, les charges et le dépôt de garantie
- Le loyer du mois de la vente se répartit entre vendeur et acquéreur au prorata, le jour de l’acte.
- Le dépôt de garantie sera rendu au locataire par le nouveau propriétaire à la fin du bail. Son montant se règle donc entre vendeur et acquéreur le jour de la signature.
- La régularisation des charges de l’année en cours se prévoit dans l’acte, en particulier en copropriété.
Le locataire a-t-il une priorité d’achat ?
En principe, non : quand vous vendez avec le bail en cours, le locataire n’a pas de droit de préemption. Les exceptions sont celles évoquées plus haut pour la vente à la découpe et la vente en bloc d’immeubles. Vendre un immeuble entier avec ses locataires est donc possible, mais demande une vérification attentive en amont.
Ce que regardent les investisseurs
L’acquéreur d’un bien occupé achète avant tout un rendement. Il analysera le loyer par rapport au prix et au marché, la date de fin du bail, l’ancienneté et la régularité du locataire, et le DPE. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, et les logements F suivront en 2028 : un bon diagnostic énergétique valorise directement votre bien. Pour mesurer l’impact de la nouvelle méthode de calcul, vous pouvez consulter mon article sur la réforme du DPE et son simulateur.
Libre ou occupé : comment choisir ?
Il n’y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de votre calendrier, du bail en cours et du bien lui-même.
- Vendre libre ouvre le bien à tous les acquéreurs. À Auray, Pluneret, Brec’h ou Crac’h, une large part des acheteurs cherche une résidence principale ou secondaire, souvent en venant d’une autre région : un logement libre leur parle directement, et se vend au prix du marché.
- Vendre occupé s’impose quand l’échéance du bail est lointaine, quand le locataire est protégé, ou quand vous préférez ne pas interrompre les loyers. Bien loué, avec un locataire fiable et un loyer cohérent, le bien intéresse les investisseurs.
- Proposer le bien à votre locataire, même sans congé, est une piste souvent oubliée : il connaît le logement et s’y plaît déjà. Un accord amiable est toujours possible, à condition de le formaliser par écrit.
La fiscalité pèse aussi dans la décision, en particulier l’imposition de la plus-value sur un bien locatif, qui dépend de la durée de détention. Mon article sur la plus-value immobilière vous permet de faire une simulation. Et si vous hésitez encore entre remettre en location et vendre, j’ai posé tous les chiffres à plat dans mon guide vendre ou louer son bien.
Questions fréquentes
Un congé envoyé trop tôt est-il valable ?
Oui. Un congé reçu plus de 6 mois avant l’échéance reste valable : le préavis commence simplement à courir à la date à laquelle il aurait dû être donné. Envoyer son congé un peu en avance est donc sans risque, contrairement à un envoi tardif.
Peut-on vendre à un membre de sa famille sans proposer le logement au locataire ?
Oui, dans un cas précis : la vente à un parent jusqu’au troisième degré (enfant, petit-enfant, frère, sœur, neveu, oncle…) n’ouvre pas de droit de préemption, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à la fin du préavis.
Le locataire peut-il négocier le prix indiqué dans le congé ?
Il peut faire une contre-proposition, mais elle ne vous engage pas. Si vous la refusez, elle vaut refus de l’offre et le locataire perd sa priorité, sauf si vous vendez ensuite à un tiers à un prix plus bas : il est alors de nouveau prioritaire au nouveau prix.
Peut-on vendre un logement hérité qui est loué ?
Oui. Les héritiers deviennent bailleurs à la place du défunt et le bail continue. Ils peuvent vendre occupé, ou donner congé pour vente à l’échéance, avec l’accord de tous les indivisaires. Les autres étapes d’une vente après succession sont détaillées dans mon article vendre une maison héritée.
Faut-il prévenir le locataire avant de mettre en vente occupé ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est vivement conseillé. Un locataire informé de la démarche, du calendrier et de la continuité de son bail facilite les visites et rassure les acquéreurs, qui le rencontreront souvent.
Vous vendez un logement loué à Auray, Pluneret ou dans les communes voisines ?
Je vous aide à choisir entre vente libre et vente occupée, je vous aide à fixer le prix du congé, je rédige le compromis moi-même et je vous accompagne jusqu’à l’acte. Honoraires : 3 % du prix net vendeur, minimum 6 000 €, maximum 15 000 €.
LA VIE ICI Immobilier
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