Maison vide en vente, héritée ou inoccupée : logement vacant ou pas ?

Selon le dernier recensement de l’Insee, environ 2 800 logements étaient vacants en 2023 dans les 21 communes où je travaille, soit 4,4 % du parc. Derrière ce chiffre, il y a des situations très différentes, et c’est la déclaration d’occupation, rappelée par le dépliant joint à votre avis de taxe foncière, qui décide de la façon dont les impôts traitent chacune d’elles.

Résidence secondaire ou logement vacant : comment les impôts font-ils la différence ?

Tout se joue sur deux critères : le mobilier et l’occupation. Pour les impôts, un logement vacant est un logement à usage d’habitation, non meublé ou insuffisamment meublé pour être habité, doté des éléments de confort de base, et libre de toute occupation.

• Une maison meublée dont vous disposez est une résidence secondaire, même si vous n’y passez que quelques semaines par an. Elle relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pas des taxes sur la vacance.
• Une maison vidée de ses meubles et inoccupée peut, elle, être considérée comme vacante.
• Une maison occupée plus de 90 jours d’affilée au cours de la période de référence n’est pas considérée comme vacante.

C’est dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers », que se fait la déclaration d’occupation. Pour un logement inoccupé, elle propose plusieurs motifs, dont « vente ou succession », « occupant en Ehpad », « local inhabitable » ou « occupation sans droit ni titre ». Seuls les changements se déclarent, avant le 1er juillet : une maison devenue vide en 2026 se signale avant le 1er juillet 2027. J’en détaille le fonctionnement dans mon article sur la taxe foncière à Auray, Pluneret et Carnac.

Taxe sur les logements vacants dans le Morbihan : quelles communes en 2027 ?

À partir de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation remplace les deux taxes qui existaient jusqu’ici. La liste des communes où elle s’applique d’office a été fixée par un décret du 25 août 2026 : elle compte 46 communes du Morbihan, dont 13 des 21 communes où je travaille.

Sources : décret n° 2026-831 du 25 août 2026 pour la liste des communes ; Insee, recensement 2023, pour la part des résidences secondaires et des logements vacants. La vacance mesurée par l’Insee au recensement est plus large que la vacance au sens fiscal.

• Dans les 13 communes de la liste, la taxe s’applique d’office à un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % les années suivantes. Les communes peuvent porter ces taux jusqu’à 30 % et 60 %.
• Dans les 8 autres communes, la taxe ne s’applique que si la commune ou l’intercommunalité l’a votée, pour un logement vacant depuis au moins deux ans, à un taux de 50 % au plus. Pour 2027, la délibération devait intervenir avant le 1er octobre 2026 : votre mairie peut vous dire ce qu’il en est.

Avec l’exemple arrondi de mon article sur la taxe foncière, une valeur locative de 4 000 €, la taxe représente 680 € la première année, puis 1 360 € les suivantes, aux taux de base.

Le tableau montre aussi que la liste suit les résidences secondaires plus que la vacance. Elle s’applique d’office là où les résidences secondaires dominent, de Carnac à La Trinité-sur-Mer, alors que trois des quatre taux de vacance les plus élevés du secteur se trouvent hors de la liste : Pluvigner (8,2 %), Sainte-Anne-d’Auray (6,7 %) et Auray (6,0 %, soit 547 logements).

Maison vide en vente : taxée ou pas ?

C’est la question que l’on me pose le plus souvent, et la réponse rassure la plupart des vendeurs. La taxe sur la vacance ne s’applique pas lorsque la vacance est indépendante de votre volonté, en particulier lorsque le bien est proposé à la vente au prix du marché sans trouver d’acquéreur.

Encore faut-il pouvoir le montrer. Mandat de vente, annonces, comptes rendus de visites, éventuelles baisses de prix : ce sont ces pièces qui établissent que la maison est réellement sur le marché. Mettre en vente n’est pas vendre : un prix nettement au-dessus du marché fragilise cette exonération, puisque la maison ne trouve pas preneur faute d’être au bon prix.

Côté taxe foncière, rien ne change : elle reste due par le propriétaire au 1er janvier, que la maison soit occupée ou non. Le dégrèvement pour vacance prévu par le Code général des impôts ne concerne que les logements normalement destinés à la location, vides depuis au moins trois mois indépendamment de la volonté du propriétaire. Une maison vide en vente, si elle n’est plus meublée, n’est pas non plus soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Taxe sur un logement vacant après une succession : que se passe-t-il ?

La maison d’un parent disparu reste souvent en l’état pendant des mois, le temps que les héritiers se retrouvent, trient, et s’accordent sur son avenir. Pour les impôts, tout dépend de ce qu’elle contient.

• Encore meublée et à la disposition des héritiers, elle est en principe traitée comme une résidence secondaire, avec la taxe d’habitation correspondante, éventuellement majorée dans les communes de la liste.
• Vidée de ses meubles, elle peut devenir un logement vacant. Une succession en cours n’est pas, à elle seule, un motif d’exonération : c’est la situation concrète qui compte, par exemple une maison mise en vente au prix du marché.
• En indivision, une seule déclaration d’occupation suffit pour le logement.

Le plus souvent, c’est le prix qui bloque : chacun a son idée de la valeur de la maison familiale. Une estimation argumentée, appuyée sur les ventes réellement conclues autour du bien, aide à mettre tout le monde d’accord. Et lorsque le désaccord persiste, les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander, par l’intermédiaire d’un notaire, que le tribunal autorise la vente, qui se fait alors aux enchères. J’ai détaillé les étapes de ce type de vente dans mon article pour vendre une maison héritée.

Pourquoi une maison vide se dégrade-t-elle plus vite ?

C’est le point que les propriétaires sous-estiment le plus. Une maison est faite pour être vécue : chauffée, aérée, ouverte, regardée tous les jours. Vide, elle se fragilise, souvent sans que personne ne s’en aperçoive.

Couper les compteurs, voire résilier les contrats, semble prudent. C’est pourtant ce qui fragilise le plus une maison vide. Sans électricité, la VMC s’arrête et l’air n’est plus renouvelé. Sans chauffage, les murs se refroidissent et la condensation s’installe. Sous notre climat breton, plus humide que froid, l’humidité est souvent un risque plus présent que le gel : taches et moisissures, papiers peints qui se décollent, boiseries qui gonflent, odeur de renfermé.

• Une fuite passe inaperçue pendant des semaines, quand un occupant l’aurait repérée en quelques heures.
• Les gouttières se bouchent sous les feuilles et les aiguilles de pin, et les infiltrations suivent.
• Le jardin pousse vite chez nous : haies, pelouse et végétation reprennent leurs droits en une saison, et la maison prend un air d’abandon.
• Près de la mer, les embruns accélèrent l’usure des menuiseries, des volets et des parties métalliques.

Pour la vente, la différence se voit dès la porte d’entrée. Une maison éclairée, chauffée, où l’eau coule au robinet et où l’air sent le propre, se visite dans de bonnes conditions. Une maison froide, plongée dans le noir, sans eau ni électricité, rend la visite plus difficile, et l’acquéreur a du mal à s’y projeter. J’ai actuellement en vente une maison quasiment neuve, jamais habitée, que son propriétaire continue de chauffer et d’entretenir. C’est malheureusement l’exception plutôt que la règle.

Cambriolage, squat, assurance : les risques d’une maison inoccupée

Le cambriolage. Une boîte aux lettres qui déborde, des volets fermés en permanence, un jardin à l’abandon : ce sont les signes qui montrent qu’une maison est inoccupée. Les bons réflexes ci-dessous suffisent en général à les effacer.

Le squat. Le risque existe, mais la loi du 27 juillet 2023 a nettement renforcé la protection des propriétaires. La procédure d’évacuation par le préfet, sans passer par un juge, s’applique désormais à tout local à usage d’habitation, y compris une maison vide, en succession ou en cours de vente. Il faut porter plainte et faire constater l’occupation par la police ou la gendarmerie, le maire ou un commissaire de justice. Le préfet dispose ensuite de 48 heures pour instruire la demande, et la trêve hivernale ne s’applique pas.

L’assurance. Beaucoup de contrats prévoient une clause d’inhabitation : au-delà d’une absence continue de 30, 60 ou 90 jours selon les contrats, la garantie vol peut être suspendue. Les dégâts liés au gel des canalisations sont en général refusés si l’eau n’a pas été purgée ou le chauffage laissé en hors-gel. Prévenez votre assureur et relisez vos conditions particulières.

Les bons réflexes pour une maison inoccupée

• Gardez un contrat d’électricité, pour la VMC, l’éclairage des visites et, le cas échéant, l’alarme.
• Maintenez un chauffage minimal, au moins en hors-gel, et laissez la ventilation fonctionner.
• Coupez l’eau au compteur entre deux passages, et purgez les canalisations en hiver si le chauffage est arrêté.
• Passez régulièrement, ou demandez à un voisin de confiance de le faire : ouvrez les fenêtres, relevez le courrier, et datez vos passages en photo.
• Entretenez le jardin et les gouttières, surtout avant l’automne.
• Faites suivre votre courrier et retirez les objets de valeur visibles.
• Tenez votre déclaration d’occupation à jour, et conservez les preuves de mise en vente : mandat, annonces, visites.

Ce que coûte une maison qui reste vide

Une maison inoccupée continue de coûter, chaque année : taxe foncière, assurance, abonnements, entretien du jardin et du bâti. Prenons une maison de Crac’h dont la valeur locative est de 4 000 €, vide depuis plus d’un an et qui n’est pas en vente :

• Taxe foncière : environ 1 050 € par an.
• Taxe sur la vacance : 680 € la première année, puis 1 360 € les suivantes, aux taux de base.
• Assurance, abonnements et entretien : selon le bien, à ajouter.

Sans compter ce que l’on ne chiffre pas : le temps passé, les allers-retours, et le bâti qui vieillit plus vite. Quand une maison reste vide parce qu’elle ne se vend pas, la question du prix mérite d’être reposée : un bien au bon prix, bien présenté, trouve plus facilement son acquéreur. C’est tout l’objet d’une estimation argumentée.

Questions fréquentes

Article rédigé par Betty Papail, agent immobilier indépendante, fondatrice de LA VIE ICI Immobilier à Pluneret (Morbihan). RSAC de Lorient n° 944 217 611. Sources : décret n° 2026-831 du 25 août 2026, loi de finances pour 2026, Service Public, Insee (recensement 2023), Code général des impôts (article 1389), Code civil (article 815-5-1), circulaire du 16 mai 2024 sur l’évacuation des squats. Octobre 2026.