Frais de notaire : estimez votre montant et découvrez où va l’argent

Estimez vos frais de notaire dans le Morbihan

Vous achetez une maison ou un appartement à Pluneret, Auray, Brec’h, Crac’h, au Bono ou ailleurs dans le Morbihan ? Indiquez le prix d’achat d’un bien ancien, la valeur éventuelle du mobilier et des équipements vendus avec, et votre situation. Le simulateur détaille les frais et leur répartition.

Pourquoi dit-on « 8 % », et pourquoi ce n’est qu’un ordre de grandeur ?

Le chiffre de 8 % circule partout, et il n’est pas faux pour un bien ancien. Mais il cache trois réalités.

• L’expression « frais de notaire » est trompeuse. Il s’agit en réalité de frais d’acquisition. Le notaire les encaisse le jour de la signature, puis les reverse en grande partie au Département du Morbihan, à la commune et à l’État.
• Le pourcentage baisse quand le prix monte. La rémunération du notaire est calculée par tranches dégressives : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et enfin 0,799 % au-delà de 60 000 €. Dans le Morbihan, un achat à 250 000 € entraîne environ 20 400 € de frais, soit 8,2 % du prix ; un achat à 400 000 €, environ 31 500 €, soit 7,9 %.
• Le taux dépend du département et de l’acheteur. Les droits de mutation, qui pèsent le plus lourd, sont votés par chaque Département, avec un taux réduit pour les primo-accédants.

Dans le neuf, vendu par un promoteur, les frais sont nettement plus bas, autour de 2 à 3 %. La raison est simple : la première vente d’un logement neuf est soumise à la TVA de 20 %, déjà comprise dans le prix. Pour ne pas taxer deux fois la même vente, les droits de mutation y sont remplacés par une taxe de publicité foncière d’environ 0,7 %. Dès la revente suivante, le logement devient « ancien » aux yeux du fisc, même s’il n’a que quelques années.

Où vont les frais de notaire, poste par poste ?

Prenons l’exemple d’une maison ancienne achetée 400 000 € dans le Morbihan, par un acheteur qui n’est pas primo-accédant : environ 31 500 € de frais. Les simulateurs officiels des notaires donnent le même ordre de grandeur.

Montants arrondis. Les droits de mutation (taxe départementale, taxe communale et frais de perception) totalisent 25 274 €, soit 6,32 % du prix.

Le Département

C’est le premier bénéficiaire : 20 000 € dans notre exemple. Cette recette n’est pas affectée à une dépense précise : elle alimente le budget général du Département. Pour 2026, le Morbihan y a inscrit 175 millions d’euros de droits de mutation, sur un budget total de 896 millions. Ce budget finance notamment :

• Les solidarités, qui représentent 57 % des dépenses de fonctionnement : aide aux personnes handicapées, aux personnes âgées, à l’enfance et à la famille, insertion.
• Les collèges, avec 35 millions d’euros de travaux prévus en 2026.
• Les routes et la mobilité, avec 37 millions d’euros d’investissement.
• Les pompiers : le Département finance 55 % du budget du service départemental d’incendie et de secours.

La commune

La taxe communale, de 1,2 %, revient directement aux communes de plus de 5 000 habitants, comme Auray, et aux stations de tourisme. Pour les autres, elle alimente un fonds départemental, que le Département redistribue ensuite entre les communes plus petites.

L’État

L’État perçoit trois sommes plus modestes : des frais de perception sur la taxe départementale, la contribution de sécurité immobilière, qui rémunère l’inscription de la vente au fichier immobilier, garantie de votre titre de propriété, et la TVA sur la rémunération du notaire.

L’étude notariale

Elle perçoit environ 5 330 € TTC sur un achat à 400 000 €, formalités comprises, dont près de 890 € de TVA reversée à l’État. Cette rémunération suit un tarif fixé par l’État, identique dans toutes les études de France et gelé jusqu’en février 2028. Elle couvre la préparation et la rédaction de l’acte, les formalités, et la responsabilité du notaire sur l’acte qu’il signe.

Les débours

Ce sont des sommes que le notaire avance pour votre compte et reverse à des tiers : documents du cadastre, renseignements d’urbanisme, état hypothécaire… Le notaire demande une provision le jour de l’acte, puis établit le décompte définitif une fois les formalités terminées. S’il reste un solde, il vous est remboursé quelques mois plus tard.

Morbihan : la fin du taux réduit en 2025

Pendant plus de dix ans, le Morbihan a fait partie des rares départements à appliquer un taux départemental réduit, de 3,80 %, avec l’Indre et l’Isère. Les droits de mutation y représentaient alors environ 5,09 % du prix, contre 5,81 % dans la plupart des départements.

La loi de finances pour 2025 a autorisé les Départements à relever temporairement leur taux de 0,5 point, jusqu’à 5 %. Le Morbihan a voté une hausse de 1,2 point, applicable depuis le 1er mai 2025 : il a rejoint le taux habituel de 4,50 % et appliqué en même temps cette hausse temporaire. Les droits de mutation sont ainsi passés d’environ 5,09 % à 6,32 % du prix.

Aujourd’hui, le Morbihan applique le même taux que les autres départements bretons et que 88 départements sur 100. Seules quelques exceptions restent moins chères : dix départements à 4,5 %, et l’Indre et Mayotte, toujours à 3,80 %.

Primo-accédants : un taux plus bas, encore trop méconnu

La hausse temporaire ne s’applique pas aux primo-accédants. Dans le Morbihan, ils paient 5,81 % de droits de mutation au lieu de 6,32 %, soit 2 047 € d’économie sur un achat à 400 000 €. Cette mesure est récente, et elle reste méconnue, y compris de certains interlocuteurs bancaires : mieux vaut la signaler dès le départ à votre notaire.

• Qui est concerné : une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat, et qui achète sa future résidence principale.
• L’engagement : occuper le logement comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
• À deux : en indivision, chaque acheteur est apprécié sur sa propre part. Pour un couple marié sous le régime de la communauté, les deux époux doivent remplir la condition. J’en parle aussi dans mon article sur l’achat à deux.
• Jusqu’à quand : la mesure s’applique aux ventes signées jusqu’au 31 mars 2028.

Le mobilier, déduit du prix : une économie légale

Les droits de mutation ne portent que sur le bien immobilier. Les équipements qui restent dans la maison et qui ont une valeur propre peuvent donc être listés à part, avec une valeur, dans le compromis puis dans l’acte. Leur montant est déduit de la base de calcul des droits.

• Ce que l’on y inscrit : avant tout la cuisine équipée, surtout si elle est récente, avec ses meubles et son électroménager : four, plaque de cuisson, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle… On peut y ajouter d’autres équipements laissés dans la maison d’un commun accord.
• Ce qui n’y figure pas : les meubles que les vendeurs emportent, bien sûr, mais aussi ce qui fait partie du bâti et du confort de la maison : sanitaires, chauffage, poêle à bois, menuiseries.
• La bonne valeur : une valeur d’occasion réaliste, qui tient compte de l’âge et de l’état, et non le prix d’achat neuf. Les factures sont utiles pour la justifier. Le notaire valide la liste ; une valeur excessive pourrait être remise en cause par l’administration fiscale.

Cette déduction n’a rien d’automatique : si personne ne la prévoit, l’acte ne mentionne aucun mobilier. De mon côté, je l’intègre lorsque la situation s’y prête. C’est une possibilité prévue par la loi, bien acceptée tant que les valeurs restent raisonnables, et elle profite directement à l’acquéreur. Pour 10 000 € d’équipements sur un achat à 400 000 €, il économise environ 740 €. Vous pouvez le vérifier avec le simulateur ci-dessus.

Qui paie les frais de notaire, et quand ?

Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique, par virement au notaire, en même temps que le prix. Il faut donc les prévoir dans son plan de financement dès le départ : ils sont le plus souvent couverts par l’apport personnel. J’en parle aussi dans ma page sur le financement d’un achat immobilier.

Le « 1 euro » des notaires bretons

Lors d’une signature en Bretagne, votre notaire vous en parlera peut-être : depuis 2022, les études adhérentes à la Fondation Notaire & Breton reversent 1 euro pour chaque acte signé. La fondation, placée sous l’égide de la Fondation de France, rassemble les notaires des quatre départements bretons et de la Loire-Atlantique. En trois ans, elle a soutenu 57 projets solidaires pour plus de 420 000 €, autour du logement, de la santé et de l’éducation. Cet euro est versé par l’étude : il ne s’ajoute pas à vos frais.

Questions fréquentes

Article rédigé par Betty Papail, agent immobilier indépendante, fondatrice de LA VIE ICI Immobilier à Pluneret (Morbihan). RSAC de Lorient n° 944 217 611. Sources : Code général des impôts (droits de mutation), loi de finances pour 2025, taux des droits de mutation par département (impots.gouv.fr, avril 2026), délibération du Département du Morbihan (hausse au 1er mai 2025), budget primitif 2026 du Département du Morbihan, tarif des notaires (arrêté du 25 février 2026), simulateurs de frais d’acquisition des notaires, Fondation Notaire & Breton. Estimations indicatives. Octobre 2026.