État des risques et pollutions : comprendre l’ERP avant de vendre ou d’acheter
Radon, sismicité, débroussaillement, anciens sites industriels… L’état des risques et pollutions accompagne chaque vente, et ses rubriques peuvent impressionner à la première lecture. Voici ce qu’il contient, ce qu’il signifie concrètement à Pluneret, Auray, Le Bono, Crac’h ou Brec’h, et pourquoi il est si souvent mis à jour avant la signature chez le notaire.
- L’ERP, qu’est-ce que c’est ?
- Valable 6 mois : pourquoi on le met à jour
- Radon et sismicité : le socle commun du Morbihan
- Débroussaillement : une obligation à l’adresse près
- Pollution des sols : ce que signifient les sites recensés
- Submersion, trait de côte, argiles, canalisations
- Les zones de bruit des aérodromes
- Catastrophes naturelles et sinistres indemnisés
- Lire son ERP en 5 minutes
- Questions fréquentes
L’état des risques et pollutions, qu’est-ce que c’est ?
L’ERP est un document obligatoire pour la vente d’un bien situé dans une commune exposée à un risque répertorié. Autour d’Auray, toutes les communes sont concernées : elles sont classées en sismicité 2 et en potentiel radon 3, deux critères qui suffisent à le rendre obligatoire.
Il situe le bien au regard de plusieurs cartes officielles :
- Les plans de prévention des risques naturels (submersion, inondation, mouvements de terrain), miniers et technologiques.
- La sismicité et le radon, selon le zonage réglementaire de la commune.
- Le recul du trait de côte, pour les communes listées par décret.
- Les obligations légales de débroussaillement, autour des bois et des landes.
- Les secteurs d’information sur les sols, où l’État a connaissance d’une pollution.
- Les zones de bruit des aérodromes, quand un plan d’exposition au bruit existe.
- Les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique, que le vendeur déclare.
L’ERP n’est pas une expertise du terrain : il croise la parcelle cadastrale avec les cartes de l’État et indique si le bien se trouve, ou non, dans chaque zone.
Il est réalisé par le diagnostiqueur, en même temps que les autres diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre. Son rapport reprend l’imprimé officiel et y ajoute les cartes, les fiches d’information sur le radon, la sismicité ou le débroussaillement, et souvent l’inventaire des activités recensées à proximité. Le document peut compter une trentaine de pages : ce volume reflète le nombre d’annexes, pas le niveau de risque. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité et son assurance professionnelles sur ce qu’il établit, ce qui sécurise la vente pour tout le monde.
Pourquoi l’ERP, valable 6 mois, est-il si souvent mis à jour avant l’acte ?
L’état des risques est annexé au compromis de vente, avec les autres diagnostics. Sur notre secteur, les notaires sont très attentifs à sa date : le jour de la signature de l’acte authentique, il doit avoir moins de six mois. Or le calendrier d’une vente consomme vite ces six mois :
| Étape | Durée habituelle |
|---|---|
| ERP réalisé → mandat, photos, vidéo, diffusion, premières visites | environ 15 jours |
| Premières visites → offre d’achat | variable |
| Offre acceptée → signature du compromis | une dizaine de jours |
| Compromis → acte authentique | environ 3 mois |
Délais habituels d’une vente. Celui entre compromis et acte tient compte du financement de l’acquéreur et des formalités du notaire.
Pour que l’ERP soit encore valable le jour de l’acte, il faudrait donc recevoir une offre dans les deux mois environ qui suivent sa réalisation. C’est pourquoi, dès que la signature chez le notaire tombe plus de six mois après l’ERP, je demande au diagnostiqueur de le mettre à jour. C’est très fréquent, et les diagnostiqueurs le font sans difficulté.
Les cartes évoluent : un plan de prévention peut être approuvé, un arrêté de catastrophe naturelle publié, une zone de débroussaillement redessinée. La mise à jour garantit que vendeur et acquéreur signent avec l’information du jour.
Radon et sismicité : le socle commun du Morbihan
Ce sont les deux rubriques que l’on retrouve sur tous les ERP autour d’Auray. Elles décrivent la commune entière, pas votre maison en particulier.
Le radon, niveau 3
Le radon est un gaz naturel, sans odeur ni couleur, qui provient du sous-sol granitique, très présent en Bretagne. À l’air libre, il se dilue aussitôt. Il peut en revanche s’accumuler dans une pièce fermée et mal ventilée, surtout au contact du sol. Le niveau 3, le plus élevé, signifie que le sous-sol de la commune présente un potentiel d’émission significatif. Ce classement indique un potentiel, pas la concentration réelle dans une maison donnée.
Les acquéreurs qui arrivent d’autres régions découvrent souvent le mot dans l’ERP, et la question revient chez le notaire. Le message y est rassurant : il n’y a pas d’inquiétude particulière à avoir. Aérer chaque jour et entretenir la ventilation limitent l’accumulation du gaz. La vigilance porte surtout sur les maisons très étanches sans renouvellement d’air et sur les pièces enterrées.
Seule une mesure donne le niveau réel d’une maison. Elle se fait avec un dosimètre posé deux mois pendant la période de chauffage, pour quelques dizaines d’euros. Le niveau de référence est fixé à 300 becquerels par mètre cube. Au-delà, les solutions sont simples : améliorer l’aération et la ventilation, rendre étanches les passages entre le sol et la maison.
La sismicité, zone 2
La France est découpée en cinq zones, de 1 (très faible) à 5 (forte). Tout le Morbihan est en zone 2, dite « faible ». Pour une maison individuelle, cela n’entraîne aucune règle de construction particulière : dans cette zone, les règles parasismiques visent des bâtiments plus sensibles, comme les écoles, les établissements de santé ou ceux qui accueillent beaucoup de public. Pour une maison existante, aucune démarche n’est attendue.
Obligation de débroussaillement : une règle à l’adresse près
C’est la rubrique la plus récente, et celle qui étonne le plus en Bretagne : on associe volontiers les feux de forêt au sud de la France. Pourtant, des arrêtés préfectoraux classent désormais certains bois et landes du Morbihan comme exposés aux incendies et fixent, autour d’eux, des obligations de débroussaillement. Depuis le 1er janvier 2025, l’ERP doit l’indiquer.
Ce n’est jamais la commune entière qui est concernée, mais certains secteurs. Un hameau entouré de champs et de landes peut l’être, quand le bourg voisin ne l’est pas ; deux maisons d’une même commune peuvent donc recevoir des réponses différentes.
- Ce que demande l’obligation : entretenir une bande de 50 mètres autour des constructions, en réduisant la végétation qui pourrait propager un feu : couper les broussailles, retirer le bois mort, élaguer les branches basses, espacer les arbres trop serrés et dégager les abords de la maison.
- Une particularité : la bande se mesure depuis la maison, sans tenir compte des limites de propriété. Elle peut donc s’étendre chez un voisin, avec son accord, ou sur une parcelle non bâtie.
- En zone urbaine délimitée par le plan local d’urbanisme, c’est l’ensemble du terrain qui doit être entretenu.
Un jardin soigné en fait déjà une bonne partie, mais l’obligation porte aussi sur les arbres et les haies. L’ERP joint une fiche officielle qui détaille les gestes attendus, et la mairie peut préciser les règles applicables à chaque parcelle.
« Un état des risques se lit adresse par adresse, et non commune par commune. »
Pollution des sols : que signifient les sites recensés près d’une maison ?
Le rapport du diagnostiqueur liste souvent les activités recensées autour du bien, dans un rayon de 500 mètres, parfois d’un kilomètre. Trois inventaires se côtoient, et ils ne disent pas du tout la même chose.
| Inventaire | Ce qu’il recense | Ce qu’il signifie |
|---|---|---|
| CASIAS (ex-BASIAS) | Les activités industrielles ou de service, actuelles ou passées : garages, stations-service, pressings, ateliers, conserveries… | Une activité a existé à cet endroit. Ce n’est pas la preuve d’une pollution. |
| ICPE | Les installations classées pour la protection de l’environnement : élevages, carrières, déchèteries, certaines entreprises. | Une activité encadrée et contrôlée par l’État se trouve à proximité. |
| SIS | Les secteurs d’information sur les sols, où l’État a connaissance d’une pollution. | La rubrique qui concerne directement le terrain. Un projet de construction ou d’aménagement peut y nécessiter une étude de sol. |
Dans un centre-ville ou un bourg ancien, il est courant de voir plusieurs sites recensés autour d’une maison : un ancien garage, une station-service, un atelier. Ces listes racontent l’histoire d’un quartier, pas l’état de son sol.
Seul un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols est directement concerné, et le notaire le mentionne alors dans l’acte. Si une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain même, le vendeur en informe aussi l’acquéreur par écrit.
Submersion, trait de côte, argiles, canalisations : les autres rubriques
Submersion marine et inondation
Certaines communes sont couvertes par un plan de prévention des risques naturels. À Carnac, un plan de prévention des risques littoraux, approuvé en 2016, encadre la submersion marine. À Ploeren, c’est un plan de prévention du risque d’inondation. D’autres secteurs bas, sans plan de prévention, figurent aussi sur les cartes de submersion de l’État : les quais de Saint-Goustan à Auray, que les grandes marées viennent parfois lécher, l’isthme de Penthièvre à Saint-Pierre-Quiberon, ou les bords des rivières de Crac’h et du Bono.
Dans tous les cas, ce n’est jamais la commune entière qui est concernée. Seules les parcelles situées dans le zonage le sont, en général des terrains bas en bordure de mer ou de rivière. Une maison sur les hauteurs de la même commune, à quelques centaines de mètres, n’est pas touchée. Si l’ERP indique un plan de prévention, son règlement précise ce qui est autorisé sur la parcelle, notamment pour une extension. J’ai consacré un article entier à la submersion marine sur notre littoral.
Le recul du trait de côte
C’est la rubrique qui inquiète le plus, et pourtant la plus encadrée. Elle ne concerne que les communes inscrites, par décret, sur la liste nationale des communes exposées à l’érosion du littoral. Dans le Morbihan, elles sont 19 depuis la mise à jour de février 2026. Sur notre secteur, trois en font partie :
- Saint-Pierre-Quiberon, inscrite dès 2022, comme Quiberon.
- Locmariaquer et Saint-Philibert, ajoutées en février 2026.
Carnac, La Trinité-sur-Mer, Crac’h, Erdeven, Plouharnel, Étel ou Belz ne figurent pas sur la liste à ce jour, même si leurs dunes et leurs côtes évoluent elles aussi. Les communes situées à l’intérieur des terres, comme Pluneret, Brec’h, Plumergat ou Pluvigner, ne sont évidemment pas concernées.
Pour une commune inscrite, l’ERP le signale. Mais là encore, seule une petite partie du territoire est exposée : la commune doit établir une carte qui délimite deux bandes en bordure de côte, et l’ERP indique si la maison s’y trouve.
- La zone exposée à 30 ans : les constructions nouvelles y sont en principe interdites. Une maison existante reste habitable, et les travaux d’entretien restent possibles ; les extensions sont limitées.
- La zone exposée entre 30 et 100 ans : construire reste possible, avec l’obligation de démolir et de remettre le terrain en état le jour où le recul l’imposera.
Tant que la carte n’est pas finalisée, l’ERP mentionne l’inscription de la commune sans pouvoir situer la parcelle. Pour une maison en front de mer à Locmariaquer, Saint-Philibert ou Saint-Pierre-Quiberon, c’est une question à poser à la mairie avant de s’engager. Pour une maison dans le bourg ou en retrait du rivage, la question ne se pose pas.
Le retrait-gonflement des argiles
Les sols argileux gonflent avec l’humidité et se rétractent en période sèche, ce qui peut fissurer les maisons. Chez nous, le sous-sol est surtout granitique, et l’exposition est le plus souvent nulle ou faible. Elle existe pourtant par endroits. Cette rubrique est informative : elle sert surtout en cas de construction ou d’extension, pour adapter les fondations.
Les canalisations de matières dangereuses
Le rapport du diagnostiqueur signale aussi les canalisations de gaz ou d’hydrocarbures proches, comme celles qui longent parfois une voie verte. Leur tracé est connu, balisé et surveillé par leur exploitant ; la mention informe surtout ceux qui prévoient des travaux de terrassement à proximité.
Les zones de bruit des aérodromes
Le même imprimé indique si le bien se trouve dans un plan d’exposition au bruit. Autour d’Auray, deux aérodromes existent : celui de Quiberon, dont les zones de bruit ne concernent que la commune de Quiberon, et celui de Vannes-Meucon, au nord de Vannes. Pour une maison à Pluneret, Auray, Le Bono, Crac’h ou Brec’h, la rubrique est sans objet.
Certains acquéreurs comparent notre littoral avec Ploemeur ou Guidel. La base aéronavale de Lann-Bihoué, près de Lorient, y dispose d’un plan d’exposition au bruit, et ses entraînements s’entendent dans plusieurs communes alentour. C’est un critère à vérifier sur place, en semaine, avant de vous décider.
Catastrophes naturelles et sinistres indemnisés
L’ERP liste les arrêtés de catastrophe naturelle pris pour la commune. Autour d’Auray, les mêmes épisodes reviennent :
- La tempête d’octobre 1987, reconnue dans l’ensemble du secteur.
- Les intempéries de décembre 1999, avec inondations, coulées de boue et mouvements de terrain.
- La tempête du 10 mars 2008, avec des chocs mécaniques liés aux vagues, reconnue dans plusieurs communes du littoral et des rivières.
- La sécheresse de 2022, reconnue dans certaines communes.
Un arrêté concerne la commune, pas une maison en particulier. La partie qui concerne le bien est celle que complète le vendeur : a-t-il perçu une indemnité d’assurance après l’une de ces catastrophes, pendant qu’il était propriétaire ? Si oui, il le déclare. Après une sécheresse indemnisée, il indique aussi si les travaux financés ont été réalisés.
Lire son ERP en 5 minutes
Que vous vendiez ou que vous achetiez, voici l’ordre dans lequel parcourir un état des risques, rubrique par rubrique.
Questions fréquentes
Qui paie l’état des risques et pollutions ?
Le vendeur, comme l’ensemble des diagnostics. L’ERP est généralement compris dans la prestation du diagnostiqueur, avec le DPE et les autres diagnostics, et sa mise à jour avant l’acte ne pose pas de difficulté.
Faut-il refaire tous les diagnostics quand l’ERP est mis à jour ?
Non. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité : dix ans pour le DPE, par exemple, ou trois ans pour le contrôle de l’assainissement. Seul l’ERP, valable six mois, est le plus souvent à actualiser avant l’acte.
Un risque mentionné dans l’ERP empêche-t-il de vendre ou d’acheter ?
Non. L’ERP est un document d’information : il ne bloque pas une vente. Une situation propre au bien, comme un terrain dans une zone réglementée par un plan de prévention, entre en revanche dans l’estimation. C’est l’un des éléments que je prends en compte avant de proposer un prix, au même titre que les ventes récentes de votre commune.
Pour un appartement, l’ERP est-il différent ?
Le document est le même. Il porte sur la parcelle de la résidence, si bien que tous les appartements d’un même immeuble ont en principe des réponses identiques.
Un projet de vente à Pluneret, Auray ou dans les communes voisines ?
J’estime votre bien à partir des ventes réellement conclues autour de chez vous, je rédige moi-même le compromis et je vous accompagne jusqu’à l’acte authentique. Honoraires : 3 % du prix net vendeur, minimum 6 000 €, maximum 15 000 €.
Immobilier
06 88 98 39 84
Auray · Pluneret · Morbihan
Article rédigé par Betty Papail, agent immobilier indépendante, fondatrice de LA VIE ICI Immobilier à Pluneret (Morbihan). RSAC de Lorient n° 944 217 611. Sources : Code de l’environnement (articles L. 125-5 et R. 125-23 et suivants), Géorisques, décret du 13 février 2026 sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte, préfecture du Morbihan (plan de prévention des risques littoraux de Carnac), préfecture du Morbihan (arrêtés relatifs aux massifs boisés et au débroussaillement), plans d’exposition au bruit des aérodromes de Quiberon et de Lann-Bihoué. Octobre 2026.
