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Vendre sa résidence secondaire dans le Morbihan : fiscalité, taxe d’habitation et organisation à distance

Les séjours s’espacent, les trajets paraissent plus longs, ou l’envie de découvrir une autre région prend le dessus. Vendre une résidence secondaire soulève des questions particulières : l’impôt sur la plus-value, la taxe d’habitation, et une vente qu’il faut souvent organiser à distance. Voici comment cela se passe, de Carnac à Auray, quand on n’habite pas sur place.

Betty PAPAIL · LA VIE ICI Immobilier

Pourquoi vend-on sa résidence secondaire ?

Le Morbihan est une terre de résidences secondaires. Selon l’INSEE, elles représentent 70,7 % des logements à Carnac, 65,9 % à La Trinité-sur-Mer, 65,7 % à Saint-Pierre-Quiberon et 61,6 % à Saint-Philibert, et 35,7 % sur l’ensemble du territoire d’Auray Quiberon Terre Atlantique, deux fois plus que la moyenne du département. Elles ne sont pas toutes au bord de l’eau : on en compte aussi à Auray, où elles représentent 7,5 % des logements, et de plus en plus dans les communes voisines, comme Pluneret.

Leurs propriétaires viennent un peu de partout, et pas seulement de la région parisienne. Les raisons de vendre se ressemblent souvent : on vient moins qu’avant, les charges augmentent, notamment les impôts locaux, ou l’âge et la santé rendent les trajets plus difficiles. Au-delà de trois heures de route, faire l’aller-retour régulièrement devient vite une contrainte.

J’accompagne aussi, de plus en plus, des propriétaires qui ont acheté il y a quelques années : ils ont exploré toute la région, des mégalithes de Carnac à la ria d’Étel, et souhaitent maintenant découvrir un autre coin de France. Un projet tout aussi légitime, avec une fiscalité à anticiper, comme on va le voir.

L’impôt sur la plus-value

Contrairement à la résidence principale, une résidence secondaire est imposée sur sa plus-value : la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition et de certains travaux. Le taux est de 19 % d’impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et une taxe supplémentaire s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € (service-public.fr). C’est le notaire qui calcule l’impôt et le prélève sur le prix, le jour de la vente.

La durée de détention change tout, grâce à des abattements qui réduisent la plus-value chaque année :

Pour les frais, le notaire retient soit les montants réels, justificatifs à l’appui, soit des forfaits : 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition, et 15 % pour les travaux lorsque la maison est détenue depuis plus de cinq ans. Les honoraires d’agence à la charge du vendeur et les diagnostics obligatoires viennent, eux, en déduction du prix de vente.

Revendre quelques années après l’achat demande donc un peu d’anticipation : avant la sixième année, aucun abattement ne s’applique, et le forfait travaux n’est pas encore possible. Conservez toutes les factures de travaux, elles peuvent réduire nettement l’impôt. Pour l’estimer selon votre situation, mon simulateur de plus-value fait le calcul année par année.

Les exonérations à connaître

L’ordre des opérations compte. Pour la première vente avec rachat de la résidence principale, achetez après avoir vendu : si vous devenez propriétaire de votre nouvelle résidence principale avant la vente, l’exonération est perdue. C’est un point à caler avec le notaire avant de signer quoi que ce soit, d’autant que cette exonération doit être mentionnée dans l’acte de vente.

Taxe d’habitation et taxe foncière : le calendrier compte

La taxe d’habitation existe toujours pour les résidences secondaires. Elle est due pour toute l’année par le propriétaire au 1er janvier, sans remboursement au prorata : signer la vente avant cette date évite donc celle de l’année suivante. Depuis l’élargissement des zones tendues en 2023, de nombreuses communes du Morbihan peuvent aussi la majorer, de 5 à 60 %. À Locmariaquer, par exemple, le conseil municipal a maintenu en 2025 une majoration de 30 %. Le taux appliqué figure sur votre avis d’imposition. À noter : une maison vidée de ses meubles au 1er janvier n’est plus soumise à la taxe d’habitation, mais dans certaines communes, une taxe sur les logements vacants peut s’appliquer lorsque l’inoccupation se prolonge.

La taxe foncière, elle, se partage : due elle aussi par le propriétaire au 1er janvier, elle est en général remboursée au prorata par l’acquéreur pour la période qui suit la signature de l’acte. Je détaille ce calcul dans mon article « Combien vais-je récupérer sur la vente de ma maison ? ».

Une résidence louée en saison

Beaucoup de résidences secondaires sont louées l’été, et les règles ont changé avec la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. Depuis les revenus de 2025, l’abattement du régime micro-BIC est ramené à 30 % pour un meublé non classé, et à 50 % pour un meublé classé. Toutes ces locations doivent désormais être enregistrées en mairie, et d’ici 2034, un DPE classé entre A et D sera exigé. Les communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires, comme la plupart des communes du littoral, peuvent en outre encadrer le nombre de meublés. Pour certains propriétaires, ces changements déclenchent la décision de vendre.

Côté fiscalité de la vente, un point de vigilance : si vous louez en meublé au régime réel, les amortissements déduits au fil des années sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, pour les ventes réalisées depuis 2025.

Vendre une maison louée reste tout à fait possible. Je demande le planning des réservations et je cale les visites entre deux séjours : avec des locations de deux ou trois jours, cela s’organise facilement, comme pour une maison que j’ai vendue à Plouharnel. En revanche, si tous les week-ends sont réservés, ou si la maison est louée trois semaines d’affilée, les acquéreurs ne peuvent plus la visiter. Pendant la vente, mieux vaut donc alléger le planning des réservations.

Vendre avec les meubles ?

Les maisons se vendent le plus souvent vides, les appartements plus souvent meublés. C’est un point que je regarde dès l’estimation, selon l’état du mobilier : des meubles récents ou faits sur mesure peuvent intéresser les acquéreurs. À Erdeven, j’ai ainsi vendu une maison avec ses meubles : ce n’était pas prévu au départ, mais les acquéreurs les appréciaient, et les vendeurs étaient prêts à tout laisser. Nous avons intégré une part de mobilier dans le prix.

Quand des meubles sont vendus avec le bien, j’en établis la liste détaillée, avec une valeur réaliste pour chacun. C’est une possibilité légale, que j’utilise régulièrement : les frais de notaire de l’acquéreur se calculent alors sur le seul prix du logement, hors meubles. Deux précisions : les équipements fixés au bâti, comme une cuisine intégrée, ne comptent pas comme des meubles, et la banque de l’acquéreur ne finance que le prix du logement.

Vendre à distance, étape par étape

Ne pas habiter sur place ne complique pas la vente. Voici comment je l’organise avec des propriétaires éloignés :

1. L’estimation et le mandat Je visite le bien et je vous remets mon estimation. Le mandat se signe ensuite électroniquement, sans vous déplacer.
2. Les photos, la vidéo et les diagnostics Je réalise moi-même le reportage photo et la vidéo, que vous découvrez de chez vous. Avec un mandat exclusif, une fois les clés en main, j’accueille aussi les diagnostiqueurs et le technicien du contrôle de l’assainissement.
3. Les visites Je fais visiter le bien et je vous fais un retour après chaque visite.
4. Le compromis Je le rédige moi-même, et il se signe lui aussi électroniquement.
5. L’acte de vente Vous pouvez le signer chez un notaire proche de chez vous, en visioconférence avec le notaire du secteur, ou donner procuration. Selon les notaires, cette procuration peut même se signer à distance. Je m’occupe de la visite qui précède la signature : il me suffit d’avoir toutes les clés.

Pendant la vente, la maison reste accueillante si quelqu’un entretient le jardin, si l’électricité reste branchée pour les visites et le reportage photo, et si un chauffage hors gel tourne l’hiver, avec une aération régulière. Une maison chauffée et aérée garde une bonne odeur et se présente mieux, même après plusieurs semaines sans occupant.

Quand mettre en vente ?

La question rejoint celle que je développe dans mon article sur la vente en hiver. Pour une résidence secondaire, chaque saison a ses deux visages. En hiver, par temps gris et avec des commerces fermés, une station balnéaire paraît moins animée. Mais la concurrence est plus faible, et cela compte particulièrement pour les appartements : trois appartements mis en vente au printemps dans la même résidence se font forcément concurrence.

L’hiver, c’est aussi la saison où l’on circule librement : d’Auray à Quiberon, ou de Quiberon à Carnac, on y est rapidement, et les acquéreurs mesurent combien tout est proche. En plein été, au contraire, la circulation et le stationnement peuvent faire douter un acquéreur de l’accès au quotidien. Et pour la taxe d’habitation, une vente signée avant le 1er janvier reste un vrai avantage.

Les acquéreurs, eux, viennent souvent d’ailleurs : Paris, Rennes, Nantes, le Nord ou le Sud. Beaucoup cherchent à s’installer ici à l’année, à environ trois heures de Paris en train : votre résidence secondaire deviendra peut-être la résidence principale de quelqu’un.

Vos questions

Sources : service-public.fr, INSEE (recensement 2023), loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, commune de Locmariaquer, notaires.fr. Article rédigé en octobre 2026 : les règles fiscales évoluent, faites toujours valider votre situation par votre notaire.